本文主题电商行业观察,全国房价,购房,楼市,房价,房价下跌,行业资讯。
作者|周松涛
来源|首席财经观察（ID：meirijingji001）
一半火焰，一半海水！
楼市正在上演极致的撕裂与冷热不均。
一、2021，首个限跌令出台！
房价高企，很多城市出台了楼市调控新政，抑或是调控加码，升级。
深圳此前还出台了二手房指导价，宁波，无锡，成都，绍兴等城市纷纷跟进。
目的就是为了抑制房价过快上涨。
不过，近日却有一个城市反其道而行之。
出台了2021年首个限跌令，房价跌幅不得超过备案价的15%。
近日，湖南省岳阳市住房和城乡建设局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法网签。
翻译过来就是，房价不能涨，但也不能跌超过15%。
这类似股市的涨跌幅限制，相当于给楼市设置了一个跌停价，幅度是百分之十五。
岳阳虽然是2021年首个出台限跌令的城市，但也只是今年，不是历史上唯一一个这么做的。
2019年11月，马鞍山住建局规定，新房降价幅度不能超过备案价的10%，否则不予备案。
2020年3月，东莞发布文件，严格限价，实际成交价格不得高于申报价，但也不得低于申报价格的90%。
今年8月11日，昆明召开座谈会，要求楼市不得恶意降价，否则停止网签。
不过，湖南岳阳的情况跟上面城市还是完全不同。
马鞍山原本是一座炼钢炼出来的城市，属于资源转型，2018年，2019年经历楼市寒冬。
东莞是新一线城市，临深城市，岳阳没有可比性。
昆明只是声明不得恶意降价，并没有给出具体的数字。
二、托市还是楼市寒冬？
很多人可能不理解。
房价上涨的时候，都是翻倍，翻几倍，一直不停涨，涨不停，譬如深圳二手房均价已接近9万每平米。
十年之前，深圳二手房均价还不到2万一平米。
涨的时候不限制，还没开始下跌就要限制下跌幅度？
岳阳为什么要设置房价跌停价？
这是逆势而为，是托市的表现吗？
实际上并非如此。
首先，文件也说了，实际价格不得高于备案价，说明还是要求房价不得上涨。
其次，现在开发商的日子不太好过，特别是三条红线压顶，融资变得愈发困难，为了回笼资金，会出现大幅降价的可能。
降价不好吗？
没买房的人可能觉得是好事，可已经买房的人就不能接受大幅降价了。
此前，就有业主因为买房之后降价而去维权的情况。
岳阳此次规定降价不得超过15%，从某种程度上是为了维护楼市的正常秩序。
作为三四线城市，土地财政也是需要考虑的一方面，房价如果下跌幅度过大，会影响当地的经济和财政收入。
此前，岳阳6月、7月份新房销售价格已呈持续下滑趋势。其6月份新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，7月跌幅较6月继续扩大。
国家统计局最新发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，7月份70城商品住宅销售价格环比、同比涨幅均总体回落。
而湖南岳阳市的新房环比跌幅则为全国第一，较上月下跌了0.7%。
那么，是不是岳阳楼市进入寒冬，要救市了？
也不是！
虽然环比跌幅第一，但也只有1%不到，完全是正常的波动。
三、释放重磅信号
岳阳楼市有自身的特点，并且只是三四线城市。
作为2021年实施首个限跌令的城市还是释放了重要楼市信号。
1、楼市降温迹象明显
实际上，不只是岳阳这样的三四线城市。
房价最高的深圳，亦是如此。
最新数据显示，7月，深圳市二手住宅成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下跌超过80%，成交面积为24.02万平方米，同比下跌79%。
房价下跌的区域也超过50%。
中介的动向也是楼市温度的见证。
今年以来深圳已经有超过2000名的星级从业人员离开了房地产行业，根据深圳中介协会显示去年年底深圳星级从业人员有47,840人，截止到7月1日的数据为45,458人。
全国来看，统计局重点监测的70城中，仅有41城二手房价环比上涨，数量为年内单月最少，且为连续第四个月缩减。
相较于2020年的局部高温，2021年，楼市确实开始降温。
2、调控不是为了让房价下跌
楼市调控，是为了抑制房价过快上涨，从来都不是为了让房价下跌。
今年以来，全国各地出台的房地产调控达380次之多，其中7月调控达66次，创年内单月调控次数之最。
调控频繁，力度也在加大，趋势还在继续。
房价是不是要大跌了？
没买房的人，是不是要继续等待大跌之后再入手？譬如跌个50%？
房价大跌的基础并不存在。
从市场供需来看，需求没有发生改变。有自己的房子才算有家，这是国人难以改变的潜意识，现在谈婚论嫁的基本条件也是有房。
2020年中国住房市值为62.6万亿美元，远高于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。
住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。
我国家庭总资产中，房产占比超过70%，美国只有不到35%。
很多家庭的购房都不是全款，基本上来自银行的房贷。
一句话，房价不能大跌。
3、成本上涨，房价难跌
地价越来越高，已经涨到6763元每平米，当期房价却只有9864元每平米，地价在房价中占比高达68%，建材和人工也在不断上涨，开发商的建房成本不断增加，房价大幅下跌的基础并不存在。
限价将成为常态，既会限制房价上涨，也会限制房价大幅下跌。
未来楼市大概率会在一个狭小空间窄幅波动，不会大起大落。
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